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タイ「シラチャ」で不動産投資をやってみた!!

第3回 国の制度融資を使って資金調達してみた!

2. 海外不動産投資にも使える、低金利の「制度融資」とは?

制度融資とは、国や地方自治体が中小企業や個人の事業を支援するために、政策として行っている融資のことです。民間の金融機関で断られた人でも審査に通ることがあり、低い金利(※2016年3月現在、通常1.25%〜1.85%。条件次第でさらに優遇されることもある)でフルローン(満額融資)を受けることができます。

フルローンというのは、たとえば2,000万円の物件に対して2,000万円満額を融資をしてくれるということです。一般的に海外の金融機関では、物件価格の概ね50〜60%程度の融資しか受けられない(つまり頭金が必要になる)ことが珍しくないので、フルローンというのも制度融資のメリットの一つといえます。

制度融資には、海外で事業を行う人が利用できる融資枠があります。たとえば日本国内でアクセサリー製造・販売を行っている人が、「日本の工場で製造をするのはコストがかかるから、海外の工場で製造をしたい」という場合は、属性や事業計画次第では融資を利用できる可能性があります。これは「国内で行っている事業が不動産賃貸業であった場合には、海外不動産投資にも制度融資が使える」というふうにも解釈できます。

アクセサリー製造・販売の事業スキーム
スキーム図
不動産賃貸の事業スキーム
スキーム図

この制度を利用すると、どういうことが起こるのか。まず、日本の金融機関でお金を借りて国内の不動産に投資をした場合と、現地の金融機関でお金を借りて海外の不動産に投資をした場合の収益の比較をご覧ください。数字は仮です。

  • 国内不動産投資(日本の金融機関を利用) … 利回り5% - 金利2% = 収益3%
  • 海外不動産投資(現地の金融機関を利用) … 利回り8% - 金利5% = 収益3%

国内不動産投資は利回りが低く、金利が低い。海外不動産投資は利回りが高いが、金利も高い。そのため、海外のほうが利回りがよくても、最終的な収益は同じになってしまいます。ところが国の制度融資を使えば、海外不動産の利回りの高さと日本の金融機関の金利の低さ、その両方の恩恵を受けることができます。

  • 海外不動産投資(制度融資利用) … 利回り8% - 金利2% = 収益6%

ご覧のように、収益が3%から6%へと倍にアップしました。収益の増加は、制度融資を利用することの最大のメリットといえますが、もう一つ、押さえておきたいメリットがあります。それは出口戦略が立てやすくなるということです。
たとえば、物件購入から数年後に、今後の資産価値の低下を予想して物件を売却をしたくなったとします。異なる金利の融資で毎月同じ金額を支払い続けた場合、その時点での融資残高には差が発生しています。仮にその差が200万円だとしましょう。高い金利で借りた人が「損失の発生する1,000万円以下には下げられない」という局面でも、低い金利で借りた人には800万円までは下げられる余地があります。金利が低いほど、いざという時に売り抜けやすくなるのです。

タイ「シラチャ」で不動産投資をやってみた!!
第1回 海外不動産投資のススメ ― 7つのポイント
1. はじめに
2. 7つのポイント ① ② ③
3. 7つのポイント ④ ⑤ ⑥ ⑦
第2回 タイ・バンコクの不動産事情
1. はじめに
2. 高級コンドミニアムが即日完売! バンコクで高まる不動産投資熱
3. 社会構造の変化でシングル物件もニーズ高まる
4. ASEAN経済共同体でタイが一人勝ちに?
第3回 国の制度融資を使って資金調達してみた! icon_new.png
1. キャッシュか、融資か
2. 海外不動産投資にも使える、低金利の「制度融資」とは?
3. 制度融資を申し込む前に知っておくべきこと
4. プレビルド物件のメリットとデメリット

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